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浦东新区惠南镇征收集体土地房屋补偿暂行办法
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浦东新区惠南镇征收集体土地房屋补偿暂行办法
 
第一条 目的和依据
为规范惠南镇行政区域范围内征收集体土地房屋补偿行为,维护征地范围内房屋权利人的合法权益,根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》(沪府发[2011]75号),《关于贯彻实施〈上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定〉的若干意见》(沪规土资法[2011]1096号)和《浦东新区人民政府关于浦东新区征收集体土地房屋补偿标准的通知》(浦府[2012]117号)等相关规定,制定本办法。
第二条 适用范围
在惠南镇行政区域范围内征收集体土地中实施房屋补偿的(以下简称征地房屋补偿)适用本办法。
第三条 补偿原则
征地房屋补偿,应当遵循“程序正当、补偿公平、结果公开”的原则,保障被征地农民的居住条件,维护被征地农民的合法权益。
第四条 被征收房屋计户、用途和建筑面积的认定
征地房屋补偿应以合法有效的宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件计户,按户进行补偿。
房屋的用途和建筑面积,以宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件的记载为准。
第五条 被征收房屋超标准建筑面积、违章建筑和临时建筑处置
一、超标准建房的补偿
虽经建房批准,但有下列情形之一的,对超过本市农村村民住房建设标准建筑面积,可给予房屋建安重置结合成新价补偿,但不给予土地使用权基价和价格补贴补偿:
(一)在批准建房时,超过本市农村村民住房建设标准审批的;
(二)在批准建房时,只批准房屋建筑占地面积,未明确房屋层数和建筑面积的。
超标准建筑面积,由惠南镇人民政府认定。
二、临时建筑、违章建筑的处理
未超过批准期限的临时建筑,可以给予适当补偿。
对违法建筑、超过批准期限的临时建筑以及《拟征地告知书》公布后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分,不予补偿。
三、已批未建的房屋补偿
征地公告时,已取得建房批文但新房尚未建造完毕的,新房在建工程按照实际完成的工程重置价补偿;建房批文规定应当拆除尚未拆除的旧房,可以按照重置价结合成新价格补偿。
第六条 征收居住房屋补偿安置方式
一、宅基地使用人或者居住房屋所有人可以选择货币补偿,也可以选择产权房屋调换。选择产权房屋调换的,应当结清货币补偿金额与产权调换房屋价格的差价。
二、货币补偿金额计算公式为:(房屋建安重置结合成新单价+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的合法建筑面积。
三、房屋建安重置结合成新单价,由具有相应资质的估价机构评估定价。
四、同区域新建多层商品房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴,由浦东新区人民政府制定并公布。本镇现阶段的土地使用权基价为1400元/平方米,价格补贴为300元/平方米。
第七条 被征收房屋的建安重置结合成新单价须有具备相应资质的估价机构评估。居住房屋附属的棚舍以及其他构筑物的补偿,按照本市有关国家建设征地的财物补偿标准执行。
第八条 可建未建面积的认定和补偿
一、认定:征地公告时,符合本市农村村民住房建设申请条件的村民家庭,因建设规划控制等原因未新建、扩建住房的,现住房建筑面积以征地公告时符合农村村民建房申请条件的人数计算;低于现行农村村民住房可建面积标准的部分,可给予土地使用权基价补偿和价格补贴补偿,但他处有经批准建造的农村住宅、已享受过福利分房或已享受过房屋拆迁补偿安置的人数除外。每户可建建筑面积与原建筑面积总和,不得高于本地现行农村村民住房建设标准,且不作分户计算。可建建筑面积的认定,由惠南镇人民政府出具可建建筑面积认定证明为准。
二、可建未建面积认定人口的界定:
(一)《征地公告》公布后,迁入被征地四址内的常住户口不计入征收补偿安置人口范围(因生育而报入的新生儿户口除外);
(二)《征地公告》公布前常住户口已在被征地范围内符合以下条件的人员可计入征收补偿安置人口:
1、因合法婚姻关系而迁入,且他处无福利住房或农村宅基地房屋产权的、未享受过房屋拆迁补偿安置的;
2、属于被征收房屋宅基地登记资料,房地产权证或建房批准文件中有其姓名记载且在原户籍所在地迁出期间未享受过福利分房或未申报批建过农民住房的、未享受过房屋拆迁补偿安置。
三、《征地公告》公布之日,不具有征收范围内的本市常住户口,在本市无其他福利分房或农村宅基地房屋所有权,且符合下列特殊情形之一的人员,可以计入征收补偿安置人口:
(一)原有常住户口,已应征入伍的现役军人(不包括提干或家属随军,且户口已迁出的);
(二)户口从被征收房屋内迁出,且征收时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员(不包括已在外省市结婚的);
(三)原有常住户口,因服刑而注销户口的人员;
(四)户口不在本市的人员,因合法婚姻实际居住在被征收房屋内,且其配偶属于被征地范围内的应补偿安置人口;
(五)出国留学在签证期内的学生(包括自费留学,但不包括在国外定居的);
(六)惠南镇人民政府规定应予计入征收补偿安置人数的其他情况。
四、认定可建建筑面积上限及补偿:
(一)符合建房条件的1人户认定建筑面积上限为38平方米;
(二)符合建房条件的2人户认定建筑面积上限为76平方米;
(三)符合建房条件的3人户认定建筑面积上限为114平方米;
(四)符合建房条件的4人户认定建筑面积上限为152平方米;
(五)符合建房条件的5人户认定建筑面积上限为190平方米;
(六)符合建房条件的6人户认定建筑面积上限为228平方米;6人以上户按相关政策、法规执行。
(七)补偿:按(同区域新建多层商品住房每平方建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×可建未建面积给予补偿。
五、征收补偿安置人口特殊情况计增照顾规定:
(一)未达到法定婚龄的独生子女增计 1人(凭证);
(二)符合法定婚龄但尚未登记结婚的子女增计1人;在征收人规定的期限内签约交房的,可照顾增购1人的安置房面积,以征收安置价结算,不享受土地使用权基价和价格补贴;
(三)常住户口在征收范围内的合法婚姻双方均未生育过且暂无生育的被征收人可增计1人,但不享受独生子女的增计待遇;在征收人规定的期限内签约交房的,可照顾增计1人的安置房面积,以征收安置价结算,享受土地使用权基价和价格补贴;
(四)父母离婚的独生子女,需在父母户籍所在地计生部门出具有效证明,证明当事人已承诺不再生育第二胎的情况下,方可增计1人。父母双方各抚养一个独生子女的,只可增计1人;
(五)纯城镇居民户经惠南镇人民政府审核,符合安置条件的,每人认定安置面积上限为30平方米。
六、对离婚家庭征收补偿安置人口的认定:
(一)离婚时将原房屋所有权作为价值补偿归为一方所有或赠与他人,但离婚后户籍始终在被征收房屋内的,且他处无福利住房或无农村宅基地房屋产权的,视为原家庭人员合并认定计算;
(二)离婚时将原房屋所有权作为价值补偿归为一方所有或赠与他人,离婚后曾将户口迁入他处现又将户口迁入被征收房屋内的,不作征收补偿安置人口计入;
(三)人民法院裁定离婚无房屋所有权的人(调解除外),但离婚后户籍始终在被征收房屋内的,作安置人口认定,但不享受增计待遇。
第九条 被征收人购置征收安置房的认定安置面积上限为
一、根据本办法第八条认定每户可以购买安置房的上限标准。
二、扣除认定安置房面积以外的剩余合法有效面积,按与货币补偿金额同等价值产权房屋调换方式计算剩余可购安置房面积。
置换公式为:(房屋的建安重置结合成新单价+土地使用权基价+价格补贴)×(房屋的合法建筑面积—认定安置面积)÷安置房的安置单价=剩余可购安置房面积。置换出的剩余可购安置房面积加认定安置房面积,超过合法权证面积的以合法权证面积为准。
三、有房无户口的,安置住房在合法有效建筑面积内按与货币补偿金额同等价值的产权房屋置换的方式购买安置房。置换出的面积,超过合法权证面积的以合法权证面积为准。
四、安置价格及限购30平方米内的价格:
(一)认定安置面积、剩余可购安置面积和因房型因素每户超出认定上限5平方米以内的安置房面积以征收安置价结算;
(二)限购6~20平方米的,按优惠价结算;
(三)限购21~30平方米的,按市场价结算。
第十条 购买征收人提供的配套商品房,采取“谁先签约,谁先挑房源”的原则和层次搭配的原则(以户为基准)。配套商品房以签协时暂测面积计价,交房时以实测面积计价,多退少补。
第十一条 层次搭配原则(以户为准)。
一、安置商品房屋建筑为五层的搭配原则。
一套:⑴二层; ⑵四层; ⑶五层;
二套:⑴二层、五层; ⑵三层、五层;⑶一层、四层;
三套:⑴二层、四层、五层;⑵一层、三层、五层。
二、安置商品房屋建筑为六层的搭配原则。
一套:⑴二层; ⑵四层; ⑶五层;
二套:⑴二层、五层; ⑵三层、六层;⑶一层、四层;
三套:⑴二层、四层、六层;⑵一层、三层、五层;
四套:⑴二层、三层、五层、六层;⑵一层、三层、四层、六层。
三、安置商品房屋建筑为小高层的不予搭配。
第十二条 多层及高层住宅安置商品房屋层次价格及增减价格。
一、多层安置商品房屋层次价格及增减比例。
层次
增减比例
安置价
优惠价
市场价
一层
基价
2500元/平方米
4500元/平方米
9000元/平方米
二层
+2%
2550元/平方米
4590元/平方米
9180元/平方米
三层
+6%
2650元/平方米
4770元/平方米
9540元/平方米
四层
+4%
2600元/平方米
4680元/平方米
9360元/平方米
五层
基价
2500元/平方米
4500元/平方米
9000元/平方米
六层
基价
2500元/平方米
4500元/平方米
9000元/平方米
注:建筑为五层加屋面的,按+6%层次价计算。
二、高层住宅安置商品房屋层次价格及增减价格。
层次
增减价格
安置价
优惠价
市场价
一层
-400元
2350元/平方米
4350元/平方米
10600元/平方米
二层
-300元
2450元/平方米
4450元/平方米
10700元/平方米
三层
-200元
2550元/平方米
4550元/平方米
10800元/平方米
四层
-100元
2650元/平方米
4650元/平方米
10900元/平方米
五层
基价
2750元/平方米
4750元/平方米
11000元/平方米
六层
+100元
2850元/平方米
4850元/平方米
11100元/平方米
七层
+200元
2950元/平方米
4950元/平方米
11200元/平方米
八层
+300元
3050元/平方米
5050元/平方米
11300元/平方米
九层
+400元
3150元/平方米
5150元/平方米
11400元/平方米
十层
+500元
3250元/平方米
5250元/平方米
11500元/平方米
十一层
+600元
3350元/平方米
5350元/平方米
11600元/平方米
十二层
+700元
3450元/平方米
5450元/平方米
11700元/平方米
十三层
+800元
3550元/平方米
5550元/平方米
11800元/平方米
注:增减价格、安置价、优惠价、市场价随不同基地征收时同区域新建商品住房每平方米建筑面积的房地产市场价格做相应调整。
第十三条 居住房屋的其他补偿
一、购房补贴标准:
依据惠南镇区域房地产市场的实际价格界定,对被征收人的认定安置面积给予每平方米420元的购房补贴。
二、征地房屋补偿签约奖励费和搬迁奖励费标准:
征地房屋补偿签约奖励费按每户2万元执行。被征收人在征收人规定期限内搬迁的,搬迁奖励费按该户有证建筑面积和安置面积按就高不就低原则每平方米200元计算,不足2万元/户,按2万元/户计算。
三、搬家补助费标准:
征地房屋补偿搬家补助费,按被征地房屋每平方米有证建筑面积10元计算。每户低于1000元的,按1000元发放。以期房调换的,应增加一倍计费,并一次付清。
四、临时安置补助费标准:
征地房屋临时安置补助费按被征地房屋的每平方米有证面积及认定安置面积按就高不就低的原则每月8元计算。每户每月低于1200元的,按1200元发放。超过约定临时安置过渡期的,应在原有基础上增发临时安置补助费,凡超过约定过渡期限三个月以内(含三个月)的,增发50%;超过期限三个月以上的,增发100%。
五、设备迁移费标准:
(一)电话移装费补助,每台按300元发放;
(二)有线电视移装补助费,每台按480元发放;
(三)室内热水器拆装补助费,每台按300元发放;
(四)空调拆装补助费,每台按400元发放;
(五)太阳能热水器移装和拆损补助费,每台按1000元发放;
(六)电脑宽带移装补助费,每台按500元发放;
(七)由供电部门批准安装并由宅基地使用人或者被征地房屋所有人出资的10安培以上电表的移装费补助,按现行有关规定。
第十四条 亡故者的补偿
亡故者具有独立合法有效权证的被征收房屋,享受土地使用权基价、价格补贴、搬家费、奖励费,不享受过渡期内临时安置补助费。无论继承人户口是否迁入都不认定安置面积,也不享受货币补偿金额同等价值房屋置换。
第十五条 经买卖取得农村宅基地房屋的补偿安置
受让房屋经审查系合法建造,出、受让双方买卖合同已履行:
一、受让方已实际居住,且受让人户籍不在征收范围内,确定受让人为被征收人,但仅按受让房屋的权证面积进行补偿安置,不以人口计算认定面积。
二、出让人户籍仍在被征收房屋内,且符合征收应安置人口条件的,先按出让一方的征收应安置人口计算认定面积,若认定面积大于权证面积的,超出部分按可建未建补偿安置给出让人;若认定面积小于权证面积的,对出让人不再补偿安置。
三、出让人有异议的,应由出让人与受让人协商解决。协商不成的,双方当事人可通过诉讼途径解决。协商及诉讼期间,不影响征收人与受让人之间就补偿安置事宜进行的磋商。
第十六条 非居住房屋的补偿
对非居住房屋实行货币补偿:
一、农村集体经济组织以土地使用权入股,联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋,房屋所有人的货币补偿金额计算公式为:房屋建安重置价+相应的土地使用权取得费用。征收非居住房屋,还应当补偿被征收人下列费用:
(一)设备搬迁和安装费用;
(二)无法使用的设备按照重置价结合成新结算的费用;
(三)停产、停业损失补偿。
二、宅基地房屋应当按照居住房屋进行补偿安置,对于利用自有宅基地房屋从事生产经营活动,并在《拟征地告知书》公布前已办理了工商营业执照的,可一次性给予适当的停产停业损失补偿。
经批准用于生产经营的非居住房屋,停产、停业损失补偿标准为被拆除房屋建筑面积每平方米100-350元。
三、具体征收事宜,按《惠南镇集体土地非居住房屋征收补偿操作口径》办理。
第十七条 被征收房屋一经作出评估,被征收人不得自行拆除房屋构件,如擅自拆除房屋及构件,按擅自拆除部分的评估价在补偿款中扣除。造成后果的,一切责任自负。
第十八条 被征收人应当在规定的期限内与征收人签订征收房屋补偿协议,及时交房搬迁,差额款在结算时一次付清。征收补偿安置后,被征收人应当将宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件交予征收人,用于建立档案。
第十九条 对依法申请人民法院强制执行的被征收人,不享受房贴费、搬家补助费、临时安置补助费、奖励费。安置房屋按同区域同期多层商品房的市场评估价计算。
第二十条 未尽事宜,按《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》及法律、法规办理。
第二十一条 本暂行办法自印发之日起施行,原惠南镇《征用集体土地动拆迁补偿安置办法》同时废止。征收集体土地后已依法取得《房屋拆迁许可证》的项目,继续沿用原有规定执行。
第二十二条 本暂行办法由惠南镇人民政府负责解释。
上海市浦东新区惠南镇人民政府
2013年2月28日


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