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对业主委员会的监督管理建议
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业主委员会是业主大会选举出来的小区的自治组织,大的小区是由楼幢选举出业主代表,再由业主代表大会从代表中选举出业主委员会委员。业主委员会是业主大会或代表大会的执行机构。但现今立法专门针对业主委员会的规定非常粗糙、表述含糊,导致在实践中业主委员会权力过大,主管部门和业主(代表)很难有效发挥监督和纠错的作用。也屡屡发生由于业主委员会的错误行为导致整个小区陷入动荡和矛盾,而现在很多小区的体量非常之大,动辄几万人的小区也不在少数,一旦出现问题,会严重影响社会的和谐和稳定。

立法对业主委员会的授权是充分的,民主选举、业主自治的初衷也很好,但是毕竟这种民主没有经过长期的培育和熏陶,所以业主的参与度普遍不高。尤其是小区内的精英一般由于工作较忙,参与度更低。但由于现在的小区涉及的自有利益非常多,停车收益、商铺收益、广告收益等等,大点的小区动辄一年几百万的收入也并不鲜见。所以往往在业主普遍不愿参选业主代表和业委会委员时,一部分别有用心的业主会积极报名参选,所以很多情况下选举出的业主委员会并不能完全代表广大业主的利益。这是一个带有一点共性的问题。

由于城市化的进程,市民都是居住在最基本的单位小区里。所以可以说业主委员会是一个我们国家极其重要的组织,需要在立法上予以详细的制定监督管理细则和行权细则。但现在的《物业管理条例》针对业主委员会的规定只有区区几条,各地配套的相关条例也都基本沿袭国务院的《物业管理条例》,可操作性极差。2004年建设部发布的《业主大会规程》更是笼统模糊。业主大会的议事规则也大都照抄当地的物业管理条例,没有具体的监督细则和行权细则,一般也都没有形成成熟可操作性的范本。

就目前的现状,如果业委会委员出现违反物业管理条例或议事规则的情形时,如何中止和罢免规定缺失或是很难操作,如果业委会不配合,条例上没有任何反制措施;对于楼幢业主罢免委员的代表资格后,是否还能当业委会委员也没有明确条文规定;对于严重侵害全体业主利益的业主委员会的解散和终止,一般地方议事规则都需要经过业主大会,或者1/3以上业主联名要求改选,这对于动辄几千上万户的小区来说,几乎不可能操作;对于政府监管部门的授权是笼统的监督权和指导权,没有具体约定,导致政府部门有时是明知道业委会在胡搞,但就是使不上力,也不敢直接解散。小区业主由于人数太多且很多不知情,也很难形成合力;业主大会和业主代表大会的权责没有划清,导致业委会往往跳过代表大会搞全体业主征询意见,代表大会形同虚设。(这里提一下,由于很多小区特别大,所以直接搞全体业主的征询意见不一定就是发扬民主,因为问卷的措辞、选项的设计很容易被误导,而人越多反而越容易被误导。所以对于征询全体业主意见的问卷的设计和措辞非常重要,我认为必须有严格的流程,定稿后经代表大会表决通过并经主管部门审核通过才能入户征询意见。现在很多小区出大问题都是这一关没卡住,很多小区被业委会利用这一点野蛮推动更换物业导致严重影响稳定,后续小区治理越搞越乱。)

综上,我认为现行国家对业主委员会立法制定配套的监督管理细则和行权时的程序细则已经是迫在眉睫,没有可操作性的配套细则,就会有空子可钻,一旦搞乱一个小区,损失的社会成本不可估量。且搞乱很容易,要再恢复稳定则无比困难。我也认为,在现阶段还是要更多的授权政府部门进行有力的监管。就目前的国情,现在完全放手自治还远未到时候。

周小羊

北京盈科(上海)律师事务所

2015316

 

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